2011年第三季度长葛市房地产市场分析报告
编辑：许昌楼市网
2011年11月15日23:39
来源：长葛市房产管理局
摘要:长葛市商品房购房群体以教师、事业单位工作人员、乡镇经营业主、外来务工人员等为主，刚性需求仍为我市房地产市场发展主力军。
2011年第三季度，随着政策环境日趋明朗，我市消费者的置业思路也趋于理性、客观。随着央行连续加息和提高存款准备金率，金融机构对于房地产市场的限贷力度在近期难以减弱，消费者通过房贷买房的难度也将增大，再加上开发贷款同时被收紧，对于中小企业而言，资金链紧张的局面在未来一段时间较难改变。
一、市场运行基本状况
（一）房地产开发投资和房地产项目建设情况
2011年第三季度，我市房地产开发完成投资1.93亿元，同比增长18.52%。截止目前我市在建项目31个，施工总面积达到121.73万平方米，三季度环比增长8%，同比增长56.63%。其中：新开工面积28.79万平方米，环比下降11.36；竣工面积13.31万平方米，环比增长15%。
（二）商品房预（销）售和二手房市场情况
第三季度批准商品房预（销）售许可10件。批准商品房预（销）售面积39.38万平方米，环比增长29.74%；其中：住宅2264套，面积34.8万平方米，环比增长39.2%；非住宅面积5.36万平方米，环比增长34.61%。
本季度商品房销售备案1249套，面积15.99万平方米，环比增长143.75%，同比增长420.42%；其中：住宅销售1201套，面积15.85万平方米，环比增长199.62%，同比增长627.06%；非住宅销售0.14万平方米，环比增长88.97%，同比下降93.46%。第三季度商品房共实现销售收入3.67亿元，环比增长103.89%，同比增长158.45%；其中：商品住宅实现销售金额3.58亿元，环比增长214.04%，同比增长773.17%。二手住房共成交68套，成交面积7800平方米，同比下降17.02%，成交金额959万元，环比下降3%，同比下降16.4%。
（三）商品房价格情况
2011年第三季度商品房统计数据显示，我市目前新建多层商品住宅均价为2292元/平方米，环比12%，增幅为246元/平方米；同比增长41.22%，增幅为669元/平方米。高层住宅市场均价为2632元/平方米，环比增长9.12%，增幅为220元/平方米；同比增长13.79%，增幅为319元/平方米。商业用房市场均价为6617元/平方米，环比增长24.48%，增幅为1382元/平方米，同比增长40.85%，增幅为1919元/平方米。二手房市场均价1203元/平方米，环比增长8.38%，同比增长17.47%。
（四）商品房按揭情况
第三季度，我市新建商品房抵押按揭登记345套，抵押面积4.62万平方米，环比增长65%，实现抵押金额6710万元，环比增长189%。
二、我市房地产市场现状
（一）刚性需求支撑投资。第三季度，全市完成房地产开发投资1.93亿元，同比增长18.52%。商品房销售备案1249套，面积15.99万平方米，环比增长143.75%，同比增长420.42%。商品房销售面积快速增长，销售部分主要以首次购房、改善购房等刚性需求为主，进而支撑全市房地产开发投资。根据调研统计，我市商品房购房群体以教师、事业单位工作人员、乡镇经营业主、外来务工人员等为主，刚性需求仍为我市房地产市场发展主力军。同时，农村居民向乡镇、城区转移是社会发展的必然，住房刚性需求在未来一段时间内仍将主导我市房地产市场。正是由于刚性需求的支撑，我市房地产开发投资得以稳定增长。
（二）居住环境提档升级。近年以来，随着城乡环境综合治理不断深入，城市改造全面实施，城区面貌焕然一新；住宅建设稳步发展，小区建设水平明显提升，城乡建设凸显亮点，宜居城市初显轮廓。市中心先后建成了天下城、首府花园等一批品质良好的高层商住小区，东城区建成有阳光佳苑、盛世家园、百禾·都市领域等多层住宅小区，有效增加了我市城市建设层次感；长葛新区居住环境优美的宏基钻石城、卓越·香格里拉等大型住宅小区的入市，使我市城市品味进一步得到提升。
（三）市场短期消化压力较大。我市在国家持续实施房地产调控政策的大环境下，房地产开发投资稳定增长，三季度我市商品房批准预售项目达10个，批准预售商品房面积39.39万平方米，销售面积15.99万平方米，环比增长29.74%，同比增长22倍，其中大多数项目都以住宅为主。三季度我市商品房销售备案数量突飞猛进，主要原因是瑞景新城一期、阳光佳苑、谐和小区、银基小区、翡翠家园等多层住宅小区发放预售较早，受银行按揭审批手续的影响导致集中在第三季度销售备案。截至9月份我市商品房累计可销售面积为41.71万平方米，可售套数为2536套，个别高层小区的销售备案情况比较不理想，第四季度市场消化压力不容忽视。
三、未来我市房地产市场趋势简析
（一）市场自身总体迹象。从新开工量走势及转换成有效供应的时间差看，几大楼盘四季度供应量或将不低于三季度；商品房销售7、8、9月份成交量达到15.99万平米，呈现出较大的反弹迹象，成交量反弹的直接原因是部分项目加大优惠力度，刺激了部分购房者入市。从调控政策、市场表现以及政府房价涨幅控制预期综合分析，下半年房价或将呈现稳定态势，整体成交价格出现小幅下调的可能性较大。刚性需求仍将是下半年需求市场的主基调，改善型需求有望进一步分化，首改需求将成为改善性需求的代表，再改需求明显受到抑制；而投资性需求很可能将进一步延续上半年的萎靡态势。
（二）开发资金链条绷紧。央行今年多次上调准备金率，对房地产开发企业融资造成了一定的影响。随着央行的不断加息并提高存款准备金率，房地产开发企业融资成本大幅增加。一是利息支出的直接增长。企业固定利率的债务如短期借款、长期借款、其他非固定利率负债都将受到加息影响。二是由于银行可贷资金量少，银行大幅提高贷款门槛，中小房地产开发企业和盈利率不是十分看好的项目将很难获得贷款。三是购房者由于受贷款规模制约不能如期办理按揭贷款，进而影响到企业资金回笼。现在原已获得批准的按揭贷款，也因为存款准备金率的上调，不能如期放贷，加剧了开发企业资金链条的紧张度。三季度新建商品房销售量与按揭贷款之比4︰1，直接反映上述问题。
（三）外部环境制约企业发展。调研中发现，“心有余而力不足”是全市中小型房地产开发企业内心真实写照。各新开工项目受销售市场、开发资金等因素影响，对已开工项目无力持续建设，不能形成有效投资，造成开发投资完成额增长幅度远远低于房屋新开工面积增长幅度。部分在建房地产项目，也由于受市场僵持的影响而减缓施工进度。因此，缺乏持续开发力已成为我市房地产开发企业发展短板。受资金紧缩、市场限售等外部环境影响，未来将会导致部分房地产开发企业抗风险能力较弱，发展不太稳定，这也将会成为制约我市房地产市场平稳、健康发展的危险因素。
四、对我市房地产行业发展的建议
我们恳请市政府出面协调金融部门和政府各有关职能部门，保证我市各企业能够顺利施工销售，快速办理按揭贷款抵押手续，及时充实我市各房地产企业的资金，防止资金链断裂，进一步减少开发企业风险，以保证我市房地产企业健康稳定发展。 （长葛市房产管理局）
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