土地市场小结：
     1、目前许昌土地市场态势正逐步向稳定的调控预期目标发展。
     2、土地放量仍然较大，市场需要一定的时间来消化，大宗地块的开发仍需要持续数年。下半年将推出的住宅用地中，仍会以中小宗地块为主。
     3、近期一系列的政策有利于缓和各企业拿地的势头，有利于市场的健康良好发展。

     三、许昌区域划分
     按照许昌房地产分布特征，将许昌市划分为三个区：东城区、中心区、西城区。
    

    东区板块是许昌市城市规划的重点发展方向，受政策导向影响，起点较高，是最具有升值潜力的片区；同时，由于东区良好的市政规划，东区也成为最适宜人居的豪宅片区；东城区作为城市整体规划中的“行政及居住核心区域”，在售住宅项目多以中高档以上的高层和小高层为主，主要分布在东区的靠近市政府的魏文路周边及前进路附近。客户主要来源以私营业主、公务员、企业中高层等高收入群体为主还有部分来自其他县城的客户。
    

    东区房地产发展趋势分析：产品主要是以小高层和高层为主，主力户型以120平方左右的三房为主。其次，小户型住宅供应有所增加，但市场接受度较低，多数成为滞销产品。 东区住宅价格普遍较高，多集中在4300-4800元/平米左右，逐渐成为许昌市的价格制高点。由于该区域价格较高，需要目标客户具有较强的价格承受力，因此，该区域将来必将逐渐成为财富、政治、文化精英的聚居地。 区域房地产发展过度依赖于市政建设速度，且区域内竞争非常激烈。

     中心区作为城市的“商业、金融、居住中心”，目前住宅多以中档及中高档小高层和高层为主；项目主要分布在丞相府广场周边及八一路段。该区域的客户多以楼盘周边客户为主，包括楼盘周边学校的老师，医生及周边企业的员工等。本区域的客户体现出明显的“就近购房”的特点。
    

    中心区房地产发展趋势分析：区域未来可供开发的土地有限，将主要以旧城改造和综合体项目开发为主。产品方面，主要是以中档及中高档小高层、高层为主，多层已渐渐成为稀缺；主力户型为85平方左右两房、120平方左右的三房与140平方左右的四房。价格方面，中心区住宅以中档及中高档住宅为主，价格一般集中在3500—4300元/平米左右。由于其地处城市中心商业圈，楼盘价值比较有保障，低端楼盘几乎没有。近期开发的楼盘价值有较大的提升，随着城市居民的购买潜质被发掘，良好的配套和地段将是中心区价格提升的一大保障。客户方面，由于该区域的各种生活教育配套都比其他两个区域要齐全，导致生活成本较低，因此许多中心区的客户都倾向于在工作或原来居住的周边购房，“就近购买”的趋势异常明显。主力客户为楼盘周边的企业中高层及收入较为稳定的教师群体及医生群体，私营业主也占有相当的数量。

     西区作为城市整体规划中的“工业及居住区域”，该片区房地产发展比较缓慢，落后于其它两个区域。由于该区域的工业较多，各种生活教育配套远远不如中心区。随着市场的逐渐发展，目前铁西区供应的产品主要以中高档多层和小高层住宅为主，搭配少量高层住宅。项目主要分布在许继路周围及许继路以北五一路北段。客户主要来自于项目周边的企业员工、中高层，私营业主，项目周边的医生、教师。该区域的客户同样呈现“就近购买”的特性。
    

    西区房地产发展趋势分析：未来区域内将以大体量的城中村和工业基地置换为背景的改造项目为主；产品方面，铁西区主要以中高端多层和小高层住宅为主，主力户型面积主要集中在90-140平方之间，其中120平米左右的三房为该区域供应的市场主力户型，且市场反应良好，高层住宅在该区域市场上的接受度慢慢提高。价格方面，铁西区市场在过去几年的供应一直较少，远远落后于其他两个区域。但从时代皇廷、碧水名郡的热销，加上近两年政府加大铁西区的住宅土地供应量，市场热度逐渐升温，目前区域价格集中在3200-3800元/平方。客户方面，铁西区的客户呈现明显的“就近购买”的倾向，这样既有利于延续其原有的圈层生活，同时使生活成本最优化。由于铁西区是城市的主要工业区，因此优质企业的员工及中高层管理人员成为该区域购房的主力人群。

     四、许昌市重点个案
     城标·尚郡
     投资 商：河南城标置业
     地理位置：许昌市前进路与学院路交汇处
     总建面积：102亩
     总建筑面积：18万㎡
     建筑风格：欧陆风情
     最宽楼间距达到100米
     容 积 率：2.65
     绿 化 率：48%
     建筑形态: 小高层、高层
     主力面积: 80㎡ 两房、118㎡三房、129㎡三房、136㎡三房
     8月27日城标·尚郡展示中心开放。

     空港新城
     开 发 商：许昌空港新城置业
     地理位置：许昌市天宝路与魏武大道交汇处
     总建面积：1048亩
     总建筑面积1800000㎡
     容 积 率：2.58
     园林风格: 现代风格
     建筑风格: 现代风格
     产品类型: 多层、小高层、高层
     主力面积: 70㎡两房、80㎡三房、130㎡三房
     均 价：4800元/㎡

     项目分四期开发，目前一期由11栋多层，1栋小高层和7栋高层组成。首批销售3栋洋房，2栋多层，1栋小高层和一栋高层。
     2011年5月8日，空港新城售房中心及实景体验区亮相！2011年5月15日，空港新城首批VIP会员招募！ 当天办卡。
     2011年5月28日，一期房源于许昌市会展中心选房。
     8月27日，空港新城11#精装公寓VIP认筹。

     本项目房源集中在两房和三房，分别占总数的16%和84%。两房面积在70㎡-80㎡之间，三房面积集中在110㎡-140㎡之间。三房包括110㎡-120㎡,120㎡-130㎡，130㎡-140㎡三个面积段。
     特色户型为项目15#开发的LOFT，70㎡-80㎡两房和80㎡-90㎡三房，洋房一层带地下室和下沉花园。
     5#、8#、12#洋房一层价格在6000元/㎡二层价格在5500元/㎡。15#LOFT均价在4300元/㎡。
     推出户型以三房为主，主要是满足顾客一次改善性需求，部分小户型两房目的在于满足一定的青年人购房需要，引导青年人住房消费。

     卖 点：新都会，候机楼，高铁站是其卖点。
     宣传语：跨入高铁与飞机的时代。让千年古城腾飞！让世界共新春！
     点 评：该项目目标定位与区位优势明显，项目以高级白领与时尚白领阶层为主要客户群，户型设计以满足一次改善性需求为主，并适当引导年轻人住房消费。

     阳光花墅
     开 发 商：河南正诚置业有限公司
     地理位置：许昌市魏武大道与前进路交汇处
     总建面积：29万㎡
     容 积 率: 2.9
     园林风格: 简欧风格、建筑风格: 简欧风格
     产品类型: 洋房、小高层、高层
     主力面积: 洋房 150-160㎡三房、小高层180㎡三房、高层130㎡三房160㎡三房、复式310㎡复式五房
     均 价: 洋房约5100元/㎡ 、小高层约5100元/㎡、高层约4100元/㎡ 、复式约7400元/㎡

     阳光花墅由7栋多层洋房，3栋小高层，15栋高层组成，共分三期。 当前推出第一期包括3栋洋房，2栋小高层，4栋高层。
     洋房户型以150㎡三房为主、小高层户型面积集中在180㎡、高层分为130㎡三房、160㎡三房、310㎡的复式五房
     户型配比分析

     价位分析
     本项目洋房、小高层、洋房全部表现为三房，面积分别在140㎡-190㎡之间。主力面积在136㎡-140㎡跟160㎡-170㎡两个面积段。
     三房中洋房所占比例为14%、小高层所占比例为20%、高层所占比例为66%、特色户型为项目中央位置临景310㎡复式五房。
     3月份排卡数量700多，3月26号开盘前解筹200多套，多层占多数。
     本项目共分三期，第一期于2011年3月26日开盘，开盘当天共推出房源408套，选房签约客户近300个。
     销售均价：小高层均价4200左右（优惠后3900-4000元左右），多层洋房成交均价约5000元左右，最高价6200元/㎡。
     优惠：前１００个号优惠一万二，１００到２００优惠八千。

     推广分析
     卖 点：大面积段复式产品
     宣传语：良辰美景、赏心乐事、如花美墅、似水流年
     点 评：本项目处于许昌新城较东位置，区位优势一般，目前生活配套不够完善。项目将客户目标锁定在多次改善住房条件的成熟商品房消费者市场上，价格相较其他楼盘也高出一定比例，产品周期会比较长。

     恒达·NAPA溪地
     开 发 商: 许昌恒达房地产集团有限公司
     项目地址：莲城大道与魏文路交汇处
     占地面积：134亩
     建筑面积：28.5万平米
     物业类型：住宅（高层）
     容 积 率：2.98
     绿 化 率：50 %
     主力户型：93-190㎡
     项目规划：6栋18层、14栋26层高层、分两期开发，二期10栋高层
     项目一期十栋楼，五栋定向开发，五栋正常销售。
     2010年10月10日亮相，10月23日新品推介, 11月6日认筹当天认筹约300个。
     10年12月到现在几乎去化85％,现在处于一期正常销售和二期的认筹同时进行中。
     户型分析
     项目一期大多都是两梯四户型,左右两边为南北通透的三房,中间为相邻的两户纯南户.户型整体来说方正合理。
     推广分析
     主题推广语:
     恒达·NAPA溪地，把家种在花园里
     恒达·NAPA溪地，花园式的家献给热爱生活的您！
     推广活动 :
     冰爽夏日,豪礼惠全城、玫瑰七夕 情定NAPA溪地、爱情许愿树，爱就大声说出来、每天77份鲜花、巧克力、水晶之恋果冻等、爱情礼包大派送、根据婚龄送相应的幸福礼金。

     未来·东岸华城
     开 发 商：许昌未来房地产开发有限公司
     地理位置：许昌市建安大道清潩河畔
     总建面积：128亩
     总建筑面积：280000 平方米
     容 积 率：3.28
     绿 化 率：35 %
     建筑风格: Art Deco
     产品类型: 别墅、小高层、高层
     物 业 费：浙江绿城物业管理有限公司
     主力面积: 120㎡三房、135㎡三房、160㎡四房
     户型分析
     项目包括12别墅，6小高层，10高层，共分三期开发完成。当前第一期为4栋叠加别墅4栋小高层和两栋高层。二三期尚未确定。
     项目本期推出别墅、小高层和高层，表现形式为三房和四房。
     三房面积集中在120-130㎡之间，面积分配比较宽松。
     小高层三房面积在150-170㎡之间，小高层、高层均价约4500元/㎡，面积分配相当富足，满足三代同堂居住。
     别墅四房面积分配在230㎡、270㎡，预计均价在9000元/㎡；除了满足客户的空间需求之外，还能给客户带来极强心里满足感。
     项目状况
     8月28日下午3点，未来·东岸华城产品推介会于三鼎华悦大酒店举行。当天到访客户近300组。
     卖点分析
     卖 点：天然河脉，顶级政务资源，跨界城市的无双宝地
     宣传语：政务核心·城市玉带·28万㎡上流疆域
     点 评：东岸华城背靠清潩河，面向新政区。大面积户型可以满足多次改善需求客户的需要。

     总 结

     有利因素
     一是从长期看,住房刚性需求依然存在。全市房地产市场起步较晚,商品房主要以自住消费为主,投资性购房较少,随着城镇化程序的加快,全市将继续加大经济合用房和廉租住房建设力度,稳步推进老城区和“城中村”改造进度,继续启动县(市)房地产开发市场,因此,全市房地产市场仍然有着较大的市场潜在力量;
     二是全市房价趋于基本理性。与全省其他城市相拟,房价居中等水平,虽然一线城市的降价风暴对全市房价产生一定的影响,综合各方面,目前全市房价处于“涨无力、降有限”的博弈状况,但随着市场形势的发展,各项政策的落到实处到位,房价将趋于基本理性;
     三是房地产市场依然处于调整期,但调整的期限将逐步缩短,投机性成分开始减少,市场将逐步回归理性。

     不利因素
     一是受楼市调控的影响,国内商业银行对开发企业和购房人的贷款持审慎态度,开发企业和住房消费者从商业银行获取贷款的困难程度依然较大,尤其是开发企业资金紧张的环境近期内难于获得有效改善;
     二是受国际、国内经济形势的影响,股市、基金、房市、楼市连续低迷,大量居民财产性收入较少,生活压力加大,刚性购房需求受到抑制;
     三是政策的刺激效应有明显的滞后期。据调查,虽然有诸多政策出台,对房地产市场的长期趋势看好,但政策的作用会有一段延缓期,2011年房地产市场下行压力仍然较大。

    

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