2011年5月份许昌房地产市场监控报告
编辑：许昌楼市网
2011年07月06日21:34
来源：许昌楼市网
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一、宏观政策
◇国务院：继续深化住房保障体系建设等改革
2011年是“十二五”开局之年，积极适应国内外形势新变化，进一步加大改革攻坚力度，加快破除制约科学发展的体制机制障碍，对顺利启动实施“十二五”规划、促进经济发展方式转变，具有十分重要的意义。
2011年深化经济体制改革重点工作从以下方面进行：
一、围绕加快转变经济发展方式深化改革
二、围绕保障和改善民生深化改革
三、围绕加强政府自身建设深化改革
四、围绕完善农村发展体制机制深化改革
五、积极推进综合配套改革试点
◇财政部住建部发文强调：土地出让收入10%用于保障房
近日，财政部、住房和城乡建设部印发了《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》，再次强调公共预算、公积金增值部分以及土地出让收入的10%均将作为保障性住房的建设资金。尽管今年以来，财政部已多次发文指导保障性住房建设资金安排，但从政策的效果来看，目前政府安排仅能解决不到一半的保障性住房资金需求。
土地出让金、公积金是重要来源
在资金来源方面，公积金和土地出让收益将成为保障性住房建设资金两大重要来源。根据《通知》要求，住房公积金增值收益将按规定用于保障性安居工程。各地将计提贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益上缴本级财政部门，专项用于廉租住房和公共租赁住房建设。土地出让收益也将按规定用于保障性安居工程，当年实际缴入国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入，扣除相关规定项目后，严格按照不低于10%的比例安排资金。
保障房建设资金缺口大
“土地出让金和公积金收益部分相加，约可以筹措到保障性住房所需资金20%到25%。” 2010年，全国土地出让收入约为2.7万亿元，以10%的最低比例计算，约有2700亿元土地出让金可以用于保障性住房建设，加上公积金增值收益也仅有3000亿元。即使再算上财政投入，基本落实的保障性住房资金5000亿元不到。这对于全年1.4万亿元保障房资金需求来说，显然远远不够。
◇财政部：今年已下拨617亿补助各地保障安居工程
为支持各地区保障性安居工程建设，财政部已于5月25日下拨今年第三批中央补助保障性安居工程专项资金180亿元，至此今年财政部已累计下拨中央补助保障性安居工程专项资金617亿元。
财政部指出，617亿元专项资金中，廉租住房补助资金为117亿元，公共租赁住房补助资金340亿元，城市棚户区改造补助资金160亿元。上述补助资金由各地分别用于廉租住房、公共租赁住房和城市棚户区改造以及相关基础设施建设支出。
确保完成今年1000万套保障房建设目标
十七届五中全会明确提出要加大保障性安居工程建设力度，与2010年590万套的保障房建设规模相比，2011年我国保障房建设目标将达到1000万套，这意味着我国将迎来保障房建设的高峰期。
◇央行温和放水810亿：市场预期6月加息窗口开启
三年期央票在上周暂停发行后再度重启。6月2日，央行招标发行230亿元三年期央票，中标利率持平于3.80%;同时招标的150亿元三个月期央票中标利率亦持平于2.9168%。
央行当日未进行正回购操作，因此本周公开市场净投放810亿元，为连续第三周净投放，过去三周累计净投放资金达到2070亿元。
二、市场分析
◇2011年全国住房用地计划供应21.80万公顷
2011年，全国住房用地计划供应21.80万公顷，超过前两年年均10.17万公顷的实际供地量。国土资源部土地利用管理司司长廖永林介绍，今年住房用地供应计划继续落实中央遏制房价过快上涨的房地产调控政策，各地从增加供给、引导预期等方面，加大了土地市场调控力度。
此外，今年中央下达的1000万套保障性安居工程建设任务，用地需求近4万公顷。为确保落实今年的保障性安居工程建设用地任务，各地通过加大土地供应量、根据具体地块拆迁征收难易程度适时调整等方式，实现确保保障性安居工程建设用地的供应，以及时供地促按时开工。
为了加强保障性安居工程用地管理，维护良好的管地用地秩序，国土部要求市、管理部门严把保障性安居工程各类房型建设标准。公共租赁住房套型建筑面积应控制在60平方米以内，以40平方米为主。套型建筑面积标准、廉租住房、公共租赁住房只租不售及违约处罚条款等必须明确约定，强化履约监管。
同时，国土部研究制定了《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》。
"意见"要求，市、县国土资源主管部门可以在出让合同中明确约定不得改变土地用途和性质、不得擅自提高或降低规定的建设标准、保障性住房先行建设和先行交付、不得违规转让土地使用权等内容，对违反规定或约定的，可在出让合同中增加"收回土地使用权并依法追究责任"等相关内容，并加强对出让合同履行情况的监督检查。
今年全国住房用地供应计划(单位：万公顷)
中小套型商品房用地 9.39
其他 4.67
保障性安居工程用地7.74
总体 21.80万公顷
◇70大中城市房价八成上涨
楼市调控的高压态势和持续低迷的成交量并未抑制楼市躁动。18日，国家统计局公布的数据显示，5月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有9个城市，持平的有5个，上涨的有56个城市。
统计显示，与去年同月相比，5月，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，比4月份增加了1个;价格涨幅回落的城市有52个，比3月份增加了6个。5月份，同比价格涨幅在5.0%以内的城市有29个，比4月份增加了3个。二手住宅方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有16个，持平的城市有13个。
5月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数为100.31，也即新建商品住宅价格比3月份上涨了0 .31%，增幅提高了0.02个百分点。
自从“史上最严”的房地产调控政策出台以来，各地楼市表现出较强的抗跌性。成交量虽持续处于低位，但房价依然未现实质性松动。据监测的14个重点城市5月成交量数据显示，成交总面积为642万平方米，环比下滑5%，同比下降46%。值得注意的是，5月成交面积同比降幅比4月有所扩大。
国家统计局的统计数据显示，1至5月，全国商品房销售面积24898万平方米，比去年同期增长6.3%，增幅较1至4月大幅回落8 .6个百分点，同比增幅较去年同期大幅下降26.5个百分点。其中，5月份，全国商品房销售面积7255万平方米，较1至4月份大幅下降23.6%，比去年同期下降9.8%。
按照一般的市场规律，春季成交量会有所反弹，尤其5月份会比3月份更高些，但今年表现反常，说明多数开发商仍未采取明显的促销行动，而购房者也未摆脱观望情绪，同时，限购、限贷、房贷紧缩等政策，限制了部分购房需求。近期开发商虽偶有促销，但试探性成分居多，尚未出现实质性降价。据调研，全国20多个城市都在房展会期间推出了花样繁多的打折促销优惠，涵盖现金优惠、送面积、送装修、送礼品等等，但这些大多只是常规性优惠，幅度仅在0至5%之间，仅海口和杭州的折扣比例超过5%。
与此同时，购房者心态开始出现明显分化。各地购房者对于该城市未来房价的判断也有较大差异。随着调控不断升级，50%的被调研城市房价走势不容乐观，但长沙、昆明、惠州、东莞、珠海、中山、重庆、无锡、南京、常州、郑州、济南、石家庄、沈阳14个城市的购房者认为当地房价依然看涨。
郑州
据国土部门官方网站公示显示，郑州居住地价为每平方米3044元，居于中部省会城市第三位;合肥市和武汉市分别以每平方米3327元和3165元，居中部六省省会城市居住地价的前两位。
◇郑州房地产5月份总体市场动态
商品房供应量
5月份郑州市市区商品房新增供应面积109.1万平方米，较上月增长111.4%，较去年同期增长20.0%。其中：商品住宅新增供应面积68.3万平方米，较上月增长138.8%，较去年同期下降1.6%；非住宅新增供应面积40.8万平方米，较上月增长77.4%，较去年同期增长89.8%（注：非住宅含商业、写字楼、车库、地下室等）。
商品房销售量
郑州市市区商品房销售4791套/间，较上月增长7.9%，较去年同期下降55.9%；商品房销售面积48.9万平方米，较上月下降2.2%，较去年同期下降54.0%；商品房销售均价8603元/平方米，较上月上涨12.8%。（注：此处商品房含商品住宅、经济适用房、商业、写字楼、地下室、车库等多种物业）。
住宅销售状况
5月份郑州市市区住宅销售2831套（含商品房、经济适用房等），较上月下降18.2%，较去年同期下降70.5%；住宅销售面积27.0万平方米，较上月下降27.8%，较去年同期下降69.6%；商品住宅销售均价为5791元/平方米，较上月增长4.9%。
各区住宅销售状况
5月份，金水区住宅销售面积最多，为9.9万平方米，惠济区成交均价则最高，为7273元/平方米。
非住宅销售状况
5月份郑州市市区非住宅销售1960套（含车库、写字楼、商业用房等），较上月增长99.8%，较去年同期增长46.8%；非住宅销售面积21.9万平方米，较上月增长73.8%，较去年同期增长25.9%；非商品住宅销售均价为12070元/平方米，较上月下降13.1%。其中写字楼销售2640套，销售面积16.4万平方米，销售均价为12575.4元/平方米；商业用房销售5.3万平方米，销售均价为10433.7元/㎡。
二手房销售状况
5月份郑州市市区住宅二手房销售1611套，较上月下降23.8%，较去年同期下降44.4%；住宅二手房销售面积14.9万平方米，较上月下降了23.2%，较去年同期下降43.2%；住宅二手房均价为4582元/平方米，较上月增长2.8%。
许昌
由于受到国家调控政策的影响，银根的缩紧及房贷的影响，许昌虽然是属于三线城市，但是或多或少受到一些影响，整个市场较为平淡，成交量比上月处于萎缩态势，但许昌在售楼盘的价格在不断走高，部分楼盘最高价已经突破五千。
随着国家调控对土地、楼市、银根的不断缩紧， 一二线城市住宅“限购”， 项目操作起来难度较大，目前一、二线开发商目前也瞄准了三线城市这块肥肉，开始“出逃”四线城市拿地。未来、建业等省内知名开发商的不断涌入，争相逐鹿许昌。
5月黄金期，市场住宅消化销售的一个重要阶段，许昌有大量的新盘选择在这个时期亮相，对外宣传；同时也有许多楼盘选择在这个时间节点上进行尾盘的清盘销售。许昌各开发商推广力度相对较大，促销力度也不小，在售的项目想借五一黄金节快速销售，回笼资金，刚入市项目也想借此机会树立企业及项目的品牌形象。演唱会、产品推介会、房展会、促销等，在5月层出不穷,在市场各种促销充斥的现阶段，我们应找到另一个突破点，以社区活动带动老客户吸引新客户，先发制人以制胜。
根据许昌区域在售楼盘的部分监控，现将5月市场情况统计分析如下
采集样本项目：
5月项目动态
众多新盘选择5月亮相，对外宣传；同时也有许多楼盘选择在这个时间节点上进行尾盘的清盘销售。各开发商推广力度相对较大，促销力度大。
成交客户分析
推广媒体分析
根据目前调研统计分析，目前许昌市推广主流媒体是以户外、报广、公交车厅为重点投放媒体，区域辅助媒体为短信、电台及网站。 (尚地中国提供，未经许可禁止转载）
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