“梁耀华是中原写字楼第一人。”坊间广为流传的评价，使我们在惊讶之余，也对他的形象格外好奇。

在国际企业中心26楼，河南精工地产机构总经理梁耀华坐在他宽敞的办公室里，谈吐之间优雅而自信。这基于他一直以来对写字楼市场良好的把控。作为业界公认的在写字楼营销领域最成功的专家型老总，梁耀华见证了中原写字楼市场成长的每一步。多年来，他以自己提出的写字楼精神和营销实践推动着郑州写字楼市场不断前行。

投资写字楼要注意区域划分

“现在郑州写字楼市场区域化已经越来越明朗了。”梁耀华说，郑州目前的写字楼市场主要分热门区域、传统区域和次中心区域。投资人和租用者应该根据实际情况做出自己的选择。

梁耀华说，目前郑州写字楼市场热门区域是指，郑东新区CBD和金水东路都是写字楼市场的新兴势力，特点是供应量充足，以高端写字楼为主。其中，CBD主要聚集的是一些大企业和全国性的企业，这类企业选择的目的往往出于远景规划；金水东路，行政资源、酒店资源都比较丰富，而且相关的配套设施很齐全，多被管理型企业选择，他们往往是出于行政的考虑。

传统区域位于农业路和经三路上。这里的写字楼有了10多年的发展历程，商务氛围十分浓郁，停车、餐饮、娱乐设施也比较健全。紫荆山路，地理位置比较优越，是不断升级的商圈，增量非常快，属于传统中心区的升级改造，选择它的企业多为各大商圈的代理、服务、贸易。

梁耀华说，郑州写字楼次中心区域主要位于西区、大学路附近，量不会太大，他们的崛起多与附近产业链条有关。

高端是为了更人性化

富丽堂皇的接待大厅，彬彬有礼的服务人员，独到而养眼的室内设计，方便快捷的服务配置。这是人们对于“高端”写字楼的理解，而且越来越多的国内公司老总意识到：舒适的办公环境能够创造更好的业绩。

面对越来越多的“高端”宣传，让很多期待拥有更好的办公环境的企业有些无所适从：高端到底是一个什么样的概念？

“高端不是目的，而是一种手段，各种各样的高端产品用下来，最终的目的还是人性化，所以说高端，其实就是更人性化。”梁耀华说。“前几年，中原的写字楼市场多为尝试性开发，相对静态，满足时代需求更为明显，中档写字楼供应量充足；与前几年相比，现在的中原写字楼市场已经进入一个发展的阶段，高端写字楼开始量产。”

“可以说，郑州的高端写字楼从硬件配置上，已经和一线城市没有差距了。”梁耀华举例说，“高端是一个不断发展的话题，前些年，我们注重的都是室内的生态化、人性化，而如今CBD和金水路的一些写字楼已经把人性化、生态化扩展到写字楼的外部。拿荣勋·赢座来说，他专门规划了3米高的水幕，800平方米的内庭花园，2500平方米的林荫广场和带景观的阳光车库，也就是说人家要求室内室外都要春意徐徐。除此之外，德国蒂森克虏伯电梯，美国科勒洁具，还有一些装饰品，全是世界顶级的，这些都是基于更加人性化的要求。”

“好保姆”才能撑起好写字楼

相对来说，住宅产品，开发商可以卖了房子就走，只要产品本身没有问题，就可以高枕无忧。

“但商业地产不行，必须是保姆式的。”梁耀华说，“后期管理是一个关系到写字楼可持续发展的重要问题，硬件在企业入驻时，企业已经有了大概的了解，不会对硬件吹毛求疵，可能出现毛病的就在于后期的管理。”

在梁耀华看来，后期管理应该是一个动态的过程，而不是一成不变的，不同的写字楼定位、入驻的企业不一样，管理模式也应该不一样，所以不可能出现一个教科书似的管理流程。

“拿电梯来说，国企中心A座是管理型企业比较多，对上班时间要求较严格，电梯出现高峰拥堵的时间短、强度大；而B座则为服务性企业较多，上班时间较为松散，所以电梯拥堵的时间长，强度弱。两种不同的情况，必须制定不同的管理方法，才能解决问题。”梁耀华说。

按照梁耀华的观点，增加电梯来解决高峰拥堵也是不现实的，同理，车位也是一样。

“可以奢侈，但不能盲目奢侈，电梯和车位的问题，完全可以根据动态管理来解决。”梁耀华说，“越来越多的写字楼认识到后期动态管理的重要性，很多顶级物业管理公司入住郑州写字楼就是很好的表现。”

写字楼精神引导行业和谐发展

作为开发商，每建设一座写字楼，他都会有自己的定位，作为营销者，也会根据这个定位来打造这座写字楼。但投资者的出现往往会打乱这一准确定位，因为投资者考虑的是自己的租金收益，而不是写字楼的定位。

“这是一个现实性的问题，一个写字楼的统一性，是需要一个过程和时间的，投资户是一个个人行为，对于写字楼的品质要求，入驻客户的门槛设计，考虑得比较少，但是投资者是一个有益补充，他能够保障写字楼的周转率和更新问题。”梁耀华说，“出现这样一个问题，最重要的一个原因就是业内还未达成某种默契，或者说还没形成一个统一的写字楼精神。”

梁耀华解释说，投资者和终端客户以及管理者一旦达成默契，这些问题就迎刃而解。投资户需要引进新的企业进来，他就必须沟通、交流，他会告诉企业，这个区域适合什么样的企业，而在沟通的过程中，投资者也会明白：我的楼该租给什么人，应该是什么样的一个价格。

“写字楼精神说起来是一个很虚的东西，事实上，它确实是一个意识形态层次上的问题。”梁耀华说，“也像一个标准，不同的是，这个标准在不同区域的写字楼都有不同的定义，在它的指引下，开发商、营销者、投资者、终端客户劲往一处使，最终会实现行业和谐发展。”

租金收益应该放在第一位

住宅市场“拐点论”兴起，让很多投资者开始了持币观望，写字楼市场是否也受到了影响呢？

“写字楼市场现在一直很活跃，出租率都很高，甚至连大学路附近的一些写字楼出租率都能达到95%。”梁耀华说，“可以说写字楼市场是有价有市，投资市场也是比较稳定的市场。”

梁耀华说，现在投资写字楼，应该更多考虑租金收益，把升值潜力放在第二位。拿国际企业中心来说，每平方米每天租金高的达到1.5元，而期房的时候，国企中心的房价也就4000多元一平方米，也就是说，七八年时间，投资者就可以收回成本。而兴业大厦收益则更高，它们是2003年的产品，期房每平方米也就3000多元，现在租金高的也到了1.3元，收回成本期限更短。

梁耀华说，写字楼市场的租户比较优质，抗风险能力较强，显然，不少投资者已经意识到这一现象。现在郑州写字楼市场，很多租赁合同都是短期合同，就签一年，这些都是源于业主对租赁市场收益稳定的一个预期。“我们的业主也只和我们签订一年合同，即使租金递增的这样合同，业主们也不签。”

“从我们调查来看，还没见过谁投资写字楼失败的。”但梁耀华也建议，投资写字楼要量力而行，选好地段，这样才能做到短期和长期收益兼顾。